handsCuando firmamos el contrato de una hipoteca, nos comprometemos a pagar en cuotas mensuales durante décadas básicamente dos cosas: (1) el capital que nos han prestado para poder comprar la vivienda y el (2) interés que el banco nos cobra por el servicio.

Hipoteca: Algo más que una cuota.

Tal y como explica el portal hipotecario helpmycash.com, además la entidad puede hacernos contratar (3) seguros u otros productos vinculados que se sumarán al precio de la cuota mensual y, por último, puede cobrarnos (4) unas comisiones que dependerán, en número y precio, del banco y de nuestra negociación.

Comisiones de entrada:

Comisión de apertura

Entre el 0 y el 2,5% del valor total de la hipoteca: hasta 2.500 euros para una hipoteca de 150.000, en concepto de apertura y formalización de la operación hipotecaria. Es muy frecuente que los bancos, especialmente los online, la rebaje hasta el 0% para hacer más atractiva su oferta de entrada

Comisión de estudio

Lo más frecuente es que se presente junto a la comisión de apertura y se cobren las dos juntas: “comisión de estudio y apertura”, en concepto de análisis y concesión del préstamo.
Estas comisiones son unas de las condiciones más negociables de la hipoteca. El banco está a punto de conseguir vincularnos por un montón de años a su entidad, y ponerse de acuerdo en este punto no va a ser ningún problema

Comisiones durante la vida de la hipoteca:

Comisión de novación

Hasta el 0,5% del capital pendiente en el momento de la novación: unos 500 euros por cada 100.000 pendientes, en concepto de cambio de algunas condiciones iniciales, como rebaja en el tipo de interés, ampliación del préstamo, negociación de una carencia (periodo donde se rebaja la cuota pagando únicamente intereses)

Amortización parcial

Hasta el 0,5% del capital pendiente: unos 500 euros por cada 100.000 pendientes, en el caso de que queramos pagar una parte del préstamo antes de lo acordado inicialmente para reducir los años que nos quedan de hipoteca
Es muy aconsejable negociar estas comisiones en el momento de la firma del préstamo, con vistas a tener más libertad de acción en el futuro. Pensemos que, sobre todo en el caso de una novación, si lo que estamos buscando es abaratar la cuota de la hipoteca porque no pasamos por un buen momento, lo que menos querremos hacer entonces es pagar un gasto extra. En ese momento agradeceremos mucho haber negociado bien esta comisión.
Y en lo referente a la amortización parcial, podemos conseguir que nos la rebajen hasta 0% argumentando que, en realidad, estamos reduciendo el riesgo del banco devolviéndole su dinero con antelación. ¿Por qué nos iban a tener que cobrar por algo así?

Comisiones al final de la hipoteca:

Comisión por cancelación total anticipada

Hasta el 0,5% del capital pendiente: unos 500 euros por cada 100.000 pendientes, en el caso de que queramos pagar todo la totalidad restante del préstamo antes de lo acordado y saldar completamente nuestra deuda

Comisión de subrogación:

La Ley establece un máximo del 0,5% del capital pendiente durante los 5 primeros años de la hipoteca y 0,25% a partir del sexto: entre 250 y 500 euros por cada 100.000 pendientes en el momento del cambio de banco.

Haber negociado un 0% en estas comisiones supone poder desligarse del banco en el momento que queramos, por eso quizás sean las menos fáciles de negociar (pero no imposibles). Debemos poner especial interés en conseguir la menor comisión posible de subrogación, por si en el futuro encontráramos unas condiciones hipotecarias mejores en otro banco.

Comisión de compensación por riesgo de tipo de interés

Entre el 2 y el 5% del capital pendiente: hasta 5.000 euros por cada 100.000 pendientes.
Esta cláusula se aplica a hipotecas a interés fijo, a hipotecas mixtas (durante el período inicial a interés fijo si es superior a 1 año) y a hipotecas que hayan contratado productos como los SWAP (cambia la hipoteca de interés variable a fijo pero un tiempo acordado) o Clip (protege de subidas del interés con un interés techo aunque también limita las bajadas con un interés mínimo), independientemente de que cambiemos la hipoteca de banco o cancelemos la actual y abramos una nueva con el mismo. El banco se protege porque, si cortamos el pago de un interés fijo para pasarnos a uno variable mientras el Euribor sigue bajo, dejará de ingresar un montón de dinero. Si hemos contratado una hipoteca variable, esta comisión no nos debe preocupar.

Algunas consideraciones finales


a) Queda claro que la consigna es pagar las menos comisiones posibles y al menor precio. Pero si no se puede llegar al 0% en todas, debemos enfocarnos en negociar las dos más importantes a medio plazo: novación y subrogación (¿qué diferencias hay?). Pensemos que si un día necesitáramos recurrir a cualquiera de estas operaciones será porque estemos buscando pagar menos, muy probablemente porque vayamos justos de liquidez.


b) Aunque aspectos como el interés y el plazo de amortización del préstamo al principio parezcan lo más importante, antes de firmar el contrato hay que conocer las comisiones previstas por el banco y mirar más allá del presente. La vida de la hipoteca es muy larga y no podemos predecir con qué nos encontraremos dentro de 20 o 30 años.


c) Los bancos que más fácilmente conceden comisiones al 0% son los bancos online, ya que tienen muchos menos gastos de gestión al no tener que pagar gastos de oficina. La contrapartida es que son mucho más exigentes a la hora de conceder hipotecas y solo aceptan a clientes con buen perfil financiero.


d) Todas las comisiones de todos los bancos son negociables y hay que intentarlo siempre. Ninguna condición está cerrada hasta que el banco plasme su última palabra en la llamada oferta vinculante. Hasta entonces, es lícito preguntar, regatear y contraatacar con nuestros puntos fuertes. ¿Tenemos un sueldo estable desde hace muchos años? ¿Trabajamos en un sector al alza? ¿Contamos con un aval? ¿Aportamos una gran cantidad de ahorros que reduce el porcentaje a financiar? Cualquier cosa que pueda inspirar confianza al banco nos servirá de herramienta de negociación.

Escrito por